Sanierungskosten von den Steuern abziehen: So holen Sie das Maximum heraus

Die Schweiz belohnt Unterhalt: Werterhaltende Arbeiten an selbst bewohnten und vermieteten Liegenschaften dürfen heute vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Doch für Eigenheime läuft die Uhr – mit der Abschaffung des Eigenmietwerts fällt der Unterhaltsabzug per 1. Januar 2029 weg. Wer klug plant, senkt die effektiven Sanierungskosten jetzt noch deutlich – bei einer Gesamtsanierung oft um zehntausende Franken.

Wichtig: Der Systemwechsel per 1. Januar 2029

Der Bundesrat hat am 1. April 2026 entschieden, die Reform der Wohneigentumsbesteuerung auf den 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen. Für selbst bewohntes Wohneigentum bedeutet das:

• Eigenmietwert: wird nicht mehr besteuert.
• Unterhaltskosten: sind nicht mehr abziehbar – bei Bund, Kantonen und Gemeinden.
• Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen: Bei der direkten Bundessteuer entfällt der Abzug. Die Kantone dürfen ihn befristet weiterführen, längstens bis 2050. Der Zürcher Regierungsrat will darauf verzichten, St. Gallen und Thurgau haben sich noch nicht festgelegt (Stand Oktober 2026).
• Rückbaukosten für einen Ersatzneubau: beim Bund nicht mehr abziehbar; die Kantone können den Abzug weiter zulassen.
• Schuldzinsen: nur noch anteilig abziehbar; Ersterwerber erhalten einen befristeten Abzug.

Für vermietete Liegenschaften bleibt der Unterhaltsabzug erhalten. Für Eigentümerinnen und Eigentümer eines Eigenheims sind damit die Steuerjahre 2026 bis 2028 die letzte Gelegenheit, werterhaltende Sanierungen steuerlich geltend zu machen.

Werterhaltend oder wertvermehrend?

Abziehbar ist, was den bisherigen Zustand erhält oder gleichwertig ersetzt: Malerarbeiten, der Ersatz von Bad oder Küche in vergleichbarem Standard, Fassadenrenovationen, Reparaturen oder der Heizungsersatz. Nicht abziehbar ist, was neuen Wert schafft: ein Anbau, der Ausbau des Estrichs, ein zusätzliches Bad oder ein deutliches Luxus-Upgrade.

Bei gemischten Projekten wird aufgeteilt. Der Kanton Zürich rechnet zum Beispiel bei einem Bad-Gesamtumbau oder einer Küche mit Komfortverbesserung mit zwei Dritteln abziehbarem Anteil. Eine saubere, nach Baukostenplan (BKP) gegliederte Abrechnung – wie sie Steinmark standardmässig liefert – macht diese Aufteilung für das Steueramt nachvollziehbar.

Energetische Massnahmen: doppelt profitieren

Dämmung, energetisch bessere Fenster oder der Wechsel zur Wärmepumpe gelten bei bestehenden Gebäuden als Energiesparmassnahmen. Bis Ende 2028 wird dabei nicht zwischen werterhaltend und wertvermehrend unterschieden – abziehbar ist der volle Betrag nach Abzug der Förderbeiträge. Übersteigen Energiespar- und Rückbaukosten das Einkommen eines Jahres, lassen sie sich auf die zwei folgenden Steuerperioden übertragen. Zusätzlich zahlt das Gebäudeprogramm Förderbeiträge.

Der Etappierungs-Trick

Der Abzug wirkt progressiv: Je höher das steuerbare Einkommen im jeweiligen Jahr, desto mehr bringt er. Grosse Sanierungen über zwei Steuerjahre zu verteilen – zum Beispiel Bäder und Maler im Dezember, Fassade und Böden im Januar – bricht die Progression zweimal. Bei CHF 120’000 Sanierungskosten und 30 % Grenzsteuersatz liegt der Unterschied schnell bei mehreren tausend Franken. Wegen des Systemwechsels heisst das für Eigenheime konkret: Etappen in den Jahren 2027 und 2028 planen.

Wann eine Rechnung zählt, regeln die Kantone unterschiedlich: Zürich lässt die Wahl zwischen Fälligkeit und Zahlung, St. Gallen stellt grundsätzlich auf die Rechnungsstellung ab, der Thurgau auf Rechnungsstellung oder Bezahlung. Vorauszahlungen für Arbeiten, die erst im Folgejahr ausgeführt werden, zählen in der Regel nicht. Eine offizielle Übergangsregel für das Jahr 2028 gibt es noch nicht – planen Sie deshalb eine zeitliche Reserve ein.

Pauschal oder effektiv?

Jedes Jahr haben Sie die Wahl zwischen Pauschalabzug und effektiven Kosten. Beim Bund beträgt die Pauschale 10 % des Eigenmietwerts bzw. Mietertrags, wenn das Gebäude höchstens zehn Jahre alt ist, sonst 20 %. Zürich und St. Gallen gewähren 20 %, der Thurgau wie der Bund 10 oder 20 % je nach Alter. Die Strategie: In Jahren ohne grössere Arbeiten die Pauschale nehmen, im Sanierungsjahr die effektiven Kosten. So «verfallen» keine Abzüge.

Checkliste bis Ende 2028

1. Zustand von Dach, Fassade, Heizung, Leitungen, Bädern und Küche aufnehmen lassen.
2. Prioritäten setzen: Was ist werterhaltend und steuerlich wirksam, was eine Investition in neuen Wert?
3. Förderung vor Baubeginn beantragen und einen GEAK Plus einplanen, falls nötig.
4. Etappen auf 2027 und 2028 verteilen und mit Ihrer Treuhänderin oder Ihrem Treuhänder abstimmen.
5. Abrechnung nach BKP verlangen, damit werterhaltende und wertvermehrende Anteile klar getrennt sind.

Häufige Fragen

Gilt die Abschaffung auch für vermietete Wohnungen?

Nein. Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleiben Unterhaltskosten abziehbar. Neu sind Schuldzinsen dort nur noch anteilig abziehbar.

Kann ich Arbeiten aus dem Jahr 2028 im Jahr 2029 noch abziehen?

Dazu gibt es noch keine offizielle Regel. Bund und Kantone erarbeiten die Ausführungsbestimmungen. Rechnen Sie damit, dass Rechnungen, die erst 2029 gestellt oder bezahlt werden, bei Eigenheimen nicht mehr abziehbar sind.

Lohnt sich das Sanieren vor 2029 trotzdem, wenn der Eigenmietwert wegfällt?

Das hängt von Ihrer Situation ab. Wer ohnehin sanieren muss, profitiert heute vom Abzug; ab 2029 entfällt dafür die Besteuerung des Eigenmietwerts. Lassen Sie beide Varianten von Ihrer Treuhänderin oder Ihrem Treuhänder durchrechnen.

Ist eine Photovoltaik-Anlage abziehbar?

Bei bestehenden Gebäuden gilt sie bis Ende 2028 als Energiesparmassnahme. Bei Neubauten – im Thurgau auch innert fünf Jahren nach Fertigstellung – gilt sie als nicht abziehbare Anlagekosten. Mehr dazu im Ratgeber Photovoltaik 2026.

Wichtig: Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuerberatung. Verbindliche Auskünfte geben Ihr kantonales Steueramt oder Ihre Treuhänderin. Eine erste Grössenordnung Ihrer möglichen Ersparnis zeigt unser Kostenrechner direkt beim Richtwert an. Für die Planung Ihrer Etappen: kostenlose Begehung anfragen.

Stand: Oktober 2026. Quellen: Bundesrat, Medienmitteilung vom 1. April 2026; ESTV, Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung; Steuerbücher und Merkblätter der Kantone St. Gallen, Thurgau und Zürich.