Dachstock ausbauen: Was kostet mehr Wohnraum unter dem Dach?

Mehr Platz, ohne anzubauen: Der Ausbau von Dachstock oder Estrich schafft Wohnraum auf Fläche, die bereits da ist – meist günstiger pro Quadratmeter als jeder Anbau und ohne Verlust von Umschwung. Doch die Preisspanne ist gross. Hier die Faktoren, die zählen.

Die Richtwerte 2026

• Einfacher Ausbau (Dämmung, Trockenbau, Boden, Elektro): CHF 600–1’000 pro m²
• Gehobener Ausbau (inkl. Dachfenster, Heizungsanbindung, hochwertige Oberflächen): CHF 900–1’600 pro m²
• Premium (Lukarnen, Nasszelle, Massarbeit): CHF 1’500–2’500 pro m²

Ein Estrich von 40 m² wird so im einfachen Standard für rund CHF 24’000–40’000 zum Wohnraum, gehoben für CHF 36’000–64’000 – verglichen mit Neubaukosten von über CHF 3’000 pro m² ein starkes Preis-Leistungs-Verhältnis.

Eignet sich mein Dachstock?

• Raumhöhe: Entscheidend ist, wie viel Fläche nach dem Ausbau die vorgeschriebene Mindesthöhe erreicht. Die Anforderungen an Raumhöhe und Belichtung regeln das kantonale Baurecht und die Gemeinde.
• Statik: Die Balkenlage muss die neue Nutzung tragen. Bei älteren Häusern ist eine Prüfung durch den Ingenieur Pflicht.
• Erschliessung: Eine bequeme, sichere Treppe ist Voraussetzung für Wohnraum; eine Estrichleiter genügt nicht.
• Brandschutz und Fluchtweg: Gerade bei Schlafzimmern unter dem Dach wichtig – wir klären die Anforderungen frühzeitig.

Die grossen Kostenblöcke

• Dämmung: Das Dach muss auf Wohnraum-Standard gedämmt werden. Das Gebäudeprogramm fördert die Dämmung des Dachs gegen aussen in St. Gallen, Thurgau und Zürich mit CHF 40 pro m² – in St. Gallen nur zusammen mit einer Photovoltaik-Anlage. Die Dämmung des Estrichbodens gegen unbeheizte Räume wird zum Beispiel in Zürich nicht gefördert.
• Licht: Zusätzliche Dachfenster kosten CHF 3’000–8’000; eine Lukarne (Gaube) mit CHF 15’000–35’000 deutlich mehr, bringt aber volle Raumhöhe und echten Mehrwert.
• Nasszelle: WC oder Dusche im Dachgeschoss kosten CHF 15’000–30’000 – entscheidend ist die Lage der Steigleitungen.
• Statik und Treppe: Verstärkungen der Balkenlage und eine neue Treppe kommen bei älteren Häusern gegebenenfalls dazu.
• Haustechnik: Heizung, Elektro und allenfalls eine Lüftung müssen bis unters Dach geführt werden.

Bewilligung und Steuern

Der Ausbau zu Wohnraum ist in aller Regel bewilligungspflichtig – wir klären die Anforderungen (Raumhöhen, Fensterflächen, Brandschutz) mit der Gemeinde ab und übernehmen die Eingabe. Steuerlich gilt: Der Ausbau schafft neuen Wert und ist damit nicht als Unterhalt abziehbar. Die Dämmung des bestehenden Dachs kann dagegen je nach kantonaler Praxis bis Ende 2028 als Energiesparmassnahme abgezogen werden; danach entfällt der Abzug bei der direkten Bundessteuer, die Kantone dürfen ihn befristet weiterführen (siehe Steuer-Ratgeber). Dafür steigt der Wert der Liegenschaft unmittelbar.

So läuft ein Dachausbau ab

1. Begehung mit Prüfung von Statik, Raumhöhen und Erschliessung.
2. Planung, Kostenschätzung und Baueingabe.
3. Festpreis und Werkvertrag nach SIA 118.
4. Ausführung: Dämmung, Fenster, Installationen, Trockenbau, Böden, Oberflächen.
5. Abnahme – je nach Umfang nach rund zwei bis drei Monaten.

Häufige Fragen

Kann man während des Dachausbaus im Haus wohnen?

Ja, meistens. Die Arbeiten finden oberhalb der Wohnräume statt; laute und staubige Phasen stimmen wir mit Ihnen ab.

Lohnt sich eine Lukarne?

Wenn die nutzbare Fläche sonst zu klein ist, ja: Sie schafft volle Raumhöhe und viel Licht. Sie ist aber teurer und bewilligungsrechtlich anspruchsvoller als Dachfenster.

Wie wird es im Sommer unter dem Dach nicht zu heiss?

Mit einer guten Dämmung mit hoher Wärmespeicherfähigkeit, aussenliegendem Sonnenschutz bei Dachfenstern und der Möglichkeit zur Querlüftung.

Rechnen Sie Ihren Estrich durch: Der Kostenrechner zeigt Ihren Richtwert inklusive Optionen wie Lukarne oder Nasszelle. Mehr zu Umbauten unter Umbauten & Renovationen – oder direkt: kostenlose Begehung anfragen.

Stand: Oktober 2026. Richtwerte inkl. MWST; im Einzelfall entscheidet die Offerte nach Begehung.